Оценка земельного участка в составе имущественного комплекса
Оценка имущественного комплекса - сложная, но одновременно и интересная процедура, где решающую роль играет профессионализм сотрудника. Как известно, имущественный комплекс - это здания, построенные на земельном участке, что в целом составляет какое-либо предприятие (бизнес). Оценка земельного участка зачастую представляет собой не менее важную задачу, как и оценка зданий, находящихся на нем. При этом здания обычно имеют совершенно различное назначение - жилые, производственные, складские и временные. Не будем рассматривать временные, поскольку это обычно либо контейнеры, либо просто пропускные пункты.
Оценка земельного участка включает несколько методов, наиболее применимый из которых - сравнительный, когда подбираются аналоги и путем корректировок приводятся в сравнимый вид. Далее их цены усредняются и рассчитывается рыночная стоимость искомого участка.
Рассматривая другие методы, необходимо выделить метод остатка. Особенностью метода является увязка в расчете показателей, относящихся к зданиям и к самому земельному участку. Данные показатели - это коэффициент капитализации: он подсчитывается отдельно для улучшений и для земли. Применяя данный метод, также необходимо рассчитать собственно стоимость и самих зданий за вычетом износа. При расчете коэффициента капитализации необходимо выполнить ряд действий, как то: найти безрисковую ставку, норму возврата капитала, а также премии за риск. Норму возврата капитала для земли учитывать не нужно, это является важным нюансом.
Другим важным показателем при расчете является исчисление чистого операционного дохода от объекта, включающего здание и земельный участок, так как потом происходит отнесение его части к земле, а другой части - к улучшениям.
При использовании метода выделения сначала рассчитывается стоимость участка с улучшениями, а уже затем из этой стоимости вычитается стоимость улучшений с учетом износа. Почему обязательно вычесть износ? Потому что стоимость улучшений рассчитывается по затратному подходу - методом укрупненных показателей. При этом оценивается стоимость нового здания из которой необходимо вычесть износ (если конечно это не новое строительство).
