Оценка земельных участков
Оценка земельных участков, земли это самостоятельная деятельность в сфере оценки объектов недвижимости и определенная гарантия эффективности принятых решений. Данный объект оценки характеризуется местоположением как основном ценообразующей характеристикой, что не исключает влияние и других факторов - назначение, площадь, рельеф, форма, состав прав на участок. Второй такой характеристикой является качество участка и его улучшения, например коммуникации.
Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке
1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу (п. 1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами. В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.
Основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земли.
- расстояние от МКАД или города, населенного пункта;
- направление (автомагистраль);
- функциональное назначение земельного участка;
- местоположение относительно существующих населенных пунктов;
- близость к водоемам и лесным массивам;
- расстояние до остановки транспорта;
- вид покрытия подъездной дороги (автомагистраль, грунтовая дорога);
- наличие инженерной инфраструктуры (водоснабжение, электричество, газ, канализация);
- площадь земельного участка;
- наличие строений и благоустройств.
Данные факторы, а также ряд других используется и при кадастровой оценке земельных участков. В этом случае целью является получение модели, учитывающей влияние определенного количества факторов (обычно больше 5) - расстояние до областного центра, расстояние до районного центра, расстояние до водоема, до леса, вид покрытия подъездной дороги, наличие электричества и водопровода и другие факторы.
Однако при обычной рыночной оценке земельного участка эти факторы не используются в полной мере и регрессионная модель не строится. В этом и есть отличие рыночной оценки от кадастровой.
Если Вам нужно оценить участок земли под коттеджем или дачей или загородным домом, звоните, мы поможем. Наша компетенция также распространяется и на оценку земли различного назначения в городской черте - например производственного назначения или под строительство какой-либо недвижимости.
